Wie funktioniert ein Bauspardarlehen?

Ein Bauspardarlehen ist eine gute und beliebte Methode, um sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen. Allerdings sind einige bürokratische Aufgaben zu erledigen, bevor ein Bauspardarlehen genutzt werden kann.

Grundsätzlich werden drei Phasen betrachtet: die Ansparphase, die Zuteilungsphase und die Darlehensphase. Diese werden jedoch durch weitere Unteraufgaben und Zeiträume ergänzt. Dieser Artikel stellt die verschiedenen Phasen bei einem Bauspardarlehen vor und erläutert, was bei den einzelnen Teilabschnitten zu beachten ist.

Den Zweck für das Bauspardarlehen genau bestimmen

Bei einem Bauspardarlehen handelt es sich um ein zweckgebundenes Darlehen. Die Darlehensnehmer können somit nicht frei darüber verfügen, sondern dürfen es nur zweckgebunden einsetzen. Hierzu zählen beispielsweise der Kauf oder der Neubau einer Immobilie, aber auch Renovierungs-, Restaurations- und Modernisierungsmaßnahmen. Auch für die Einrichtung des eigenen Zuhauses kann ein solches Darlehen genutzt werden.

Wer sich für ein Bauspardarlehen interessiert, sollte genau überlegen, wofür dieses eingesetzt werden soll. Hierdurch wird einerseits klar, wie hoch die benötigte Darlehenssumme ist und wie viel Geld bis zur Zuteilungsreife angespart werden muss. Außerdem hilft ein konkreter Finanzierungsplan dabei, die Chancen auf die Bewilligung eines Darlehens zu erhöhen und die Darlehensgeber von sich zu überzeugen. Nicht zuletzt hilft ein solches Vorgehen dabei, Kosten zu reduzieren und von günstigen Zinsen zu profitieren.

Anbietervergleich und unverbindliche Beratung

Es gibt viele unterschiedliche Anbieter am Markt, die Bauspardarlehen bereitstellen. Diese setzen unterschiedliche Schwerpunkte, haben jeweils andere Darlehenskonditionen und arbeiten mit diversen Zinssätzen. Um das individuell beste Angebot herauszufinden, ist es deswegen erforderlich, einen umfassenden Anbietervergleich durchzuführen. Dies lässt sich online besonders gut erledigen, da hier verschiedene Angebote leicht einander gegenübergestellt und die einzelnen Konditionen genau verglichen werden können. Hierbei sind die Besonderheiten bei einem Hypothekendarlehen  ebenso zu berücksichtigen wie die individuellen Anforderungen und Konditionen einzelner Darlehensgeber.

Für viele Menschen sind Finanzfragen ungewohnt, da sie sich mit solchen Themen im Alltag nicht beschäftigen. Ihnen fällt es daher schwer, verschiedene Angebote zu vergleichen und das für sie Beste herauszufinden. Für einen solchen Fall bietet sich eine unverbindliche Beratung an. Hier können sich Interessierte die einzelnen Vertragsbedingungen erklären lassen und bekommen Antworten auf eventuelle Fragen und Unsicherheiten.

Einen Antrag auf ein Bauspardarlehen stellen

Wer ein attraktives Angebot gefunden hat, kann einen Antrag auf ein Bauspardarlehen stellen. Dieser muss verschiedene Informationen und Unterlagen enthalten, damit das jeweilige Kreditinstitut einschätzen kann, ob es einem Darlehen zustimmt. Es ist sinnvoll, von Anfang an darauf zu achten, dass der Antrag korrekt und vollständig ist. Fehler oder fehlende Dokumente führen nicht direkt zu einer Ablehnung, verzögern den Bewilligungsprozess jedoch deutlich.

Neben dem Antrag selbst, für den viele Institute Standardformular bereitstellen, müssen noch diverse Unterlagen eingereicht werden. Es gibt einige allgemeine Dokumente, die unbedingt vorliegen müssen. Das sind beispielsweise der Personalausweis, Gehaltsabrechnungen beziehungsweise Lohnsteuerbescheide bei Selbständigen. So können die Kreditinstitute beispielsweise die Identität und Bonität einer Person überprüfen. Ebenfalls notwendig sind die Kopie des Kaufvertrags oder des Bauplans, Kostenkalkulationen, Fotos der Immobilie und ein Bauantrag beziehungsweise eine Baugenehmigung.

Den Vertrag abschließen

Sobald das Kreditinstitut den Antrag und die verschiedenen Dokumente geprüft hat, trifft es eine Entscheidung bezüglich der Vergabe des Darlehens. Wird dieses den Kreditnehmern zugeteilt, kann der Vertrag abgeschlossen werden. Häufig ist es sinnvoll, individuelle Vertragsbedingungen auszuhandeln. So ist sichergestellt, dass die jeweiligen Konditionen optimal zum eigenen Bedarf passen. Beispielsweise ist es möglich, Sondertilgungen zu vereinbaren.

Der eigentliche Vertragsabschluss kann auf unterschiedliche Weise erfolgen. Einige Darlehensnehmer treffen sich mit ihrem Berater und unterschreiben den Vertrag vor Ort. Durch die Digitalisierung  ist es jedoch ebenfalls möglich, einen Vertrag ganz bequem von zu Hause aus online abzuschließen. Das geht besonders schnell und bequem und verkürzt die Zeit bis zum Vertragsabschluss.

Die Ansparphase

Sobald der Vertrag abgeschlossen wurde, setzen die eigentlichen Phasen eines Bauspardarlehens ein. Die erste ist als sogenannte Ansparphase bekannt. In dieser sparen die Darlehensnehmer monatlich einen bestimmten Betrag, bis eine klar definierte Summe erreicht ist. Diese beträgt üblicherweise 30% bis 50% des Finanzierungsbedarfs.

Wer beispielsweise einen Finanzierungsbedarf von 50.000 € hat und 40% selbst ansparen möchte, sollte 250 € pro Monat zur Seite legen. Somit wäre die benötigte Summe von 20.000 € nach etwa 7 Jahren erreicht. Das ist auch der Zeitraum, über den hinweg Geld zusammengetragen werden muss, um bestimmte Förderungen in Anspruch nehmen zu können.

Die Wartezeit beziehungsweise Ruhezeit

Bevor die Zuteilungsphase einsetzt, findet eine Zwischenphase oder Überbrückungszeit statt. Diese heißt in der Fachsprache auch Wartezeit oder Ruhezeit. In dieser Periode müssen keine weiteren Gelder mehr angespart und eingezahlt werden, die Bausparer können dies aber durchaus tun. Diese Wartezeit wird genutzt, um die Zuteilungsreife des Bauspardarlehens zu prüfen. Außerdem geht es darum, den zeitlichen Aspekt der Bewertungszahl zu erreichen. Wie lange diese Zwischenphase läuft, hängt von den unterschiedlichen Anbietern ab und kann bei Vertragsabschluss klar definiert und geregelt werden.

Die Zuteilungsphase

Die Zuteilungsphase setzt ein, wenn das Ansparziel und die Bewertungszahl erreicht wurden. Im Anschluss an die Ruhezeit haben Darlehensnehmer dann die Möglichkeit, die Darlehenssumme abzurufen. Hier stehen ihnen unterschiedliche Auszahlungsoptionen zur Wahl (s.u.). Im Rahmen der Zuteilungsphase bekommen die Darlehensnehmer unterschiedliche Gelder ausgezahlt. Einerseits erhalten sie das angesparte Kapital zurück, andererseits bekommen sie das vereinbarte Darlehen für ihr jeweiliges Projekt. Sollten sie bestimmte staatliche Förderungen in Anspruch genommen haben, werden diese zu diesem Zeitpunkt ebenfalls ausgezahlt, wenn die Darlehensnehmer das möchten.

Die Darlehensphase

Die dritte große Phase bei einem Bauspardarlehen ist die Darlehensphase. In dieser Zeit wird das gewährte Darlehen in Form von Raten zurückgezahlt. Die einzelnen raten setzen sich immer aus Tilgung und Zinsen zusammen. Zwar sind aufgrund der Niedrigzinspolitik der EZB die Sparzinsen, die auf das Sparguthaben erwirtschaftet werden, ausgesprochen niedrig, dafür sind auch die Kreditzinsen gering, was das Darlehen insgesamt vergünstigt.

Die Rückzahlungsmodalitäten werden bei Vertragsabschluss genau bestimmt. Hierzu gehören beispielsweise die Höhe der Rate und die Kreditzinsen. Für Darlehensnehmer ist es wichtig, eine Rate zu wählen, die sie zuverlässig und langfristig zurückzahlen können. Gerade bei hohen Darlehen gehen die Darlehensgeber ein hohes Risiko ein. Entsprechend lassen sie sich beispielsweise in das Grundbuch eintragen, wenn eine Immobilie erstanden oder gebaut wird. Sollte die Rate nicht oder immer wieder unpünktlich gezahlt werden, können die Darlehensgeber auf die Immobilie zugreifen und sich schadlos halten.

Die Auszahlung des Bauspardarlehens

Für die Auszahlung stehen den Darlehensnehmern unterschiedliche Lösungen offen. Wer auch nach mehreren Jahren noch ein Bauprojekt realisieren möchte, kann sich das Bauspardarlehen zusammen mit dem eigenen Kapital und den Förderungen auszahlen lassen. Dieses kann dann für verschiedene Bau-, Kauf-, oder Renovierungsaufgaben genutzt werden. Hierbei ist es nicht zwingend erforderlich, die Bauvorhaben zu realisieren, die man noch vor Jahren geplant hat. Anpassungen an den Bauplänen sind beispielsweise möglich. Allerdings ist das Bauspardarlehen zweckgebunden. Es darf nicht für Projekte genutzt werden, die nichts mit Immobilien oder dem eigenen Zuhause zu tun haben.

Die Rückzahlungsmodalitäten werden bei Vertragsabschluss genau bestimmt. Hierzu gehören beispielsweise die Höhe der Rate und die Kreditzinsen. Für Darlehensnehmer ist es wichtig, eine Rate zu wählen, die sie zuverlässig und langfristig zurückzahlen können. Gerade bei hohen Darlehen gehen die Darlehensgeber ein hohes Risiko ein. Entsprechend lassen sie sich beispielsweise in das Grundbuch eintragen, wenn eine Immobilie erstanden oder gebaut wird. Sollte die Rate nicht oder immer wieder unpünktlich gezahlt werden, können die Darlehensgeber auf die Immobilie zugreifen und sich schadlos halten.

Eine Teil-Auszahlung des Bauspardarlehens

Ebenso ist es möglich, eine Teil-Auszahlung des Darlehens in Anspruch zu nehmen. Das ist beispielsweise dann möglich, wenn mit unterschiedlichen Gewerken zusammengearbeitet wird. So werden einzelne Tranchen des Geldes ausgezahlt, sobald diese benötigt werden. Auf diese Weise ist es möglich, mit dem Geld weiterhin Zinsen zu erwirtschaften. Angesichts der Niedrigzinspolitik ist dies allerdings aktuell wenig attraktiv.

Zudem ist zu bedenken, dass bei einer Teilauszahlung sogenannte Bereitstellungszinsen gezahlt werden müssen. Dies liegt daran, dass die Bank, wenn das Darlehen nicht ausgezahlt wird, das Geld weder investieren noch die Zinsen bei der Rückzahlung einnehmen kann. Um diesen Nachteil auszugleichen, können Bereitstellungszinsen erhoben werden. Diese belaufen sich immer auf die Höhe des noch auszuzahlenden Darlehens und liegen häufig bei etwa 3%. Darlehensnehmer können bei Vertragsabschluss vereinbaren, dass sie zunächst das Darlehen in Anspruch nehmen dürfen, bevor sie auf ihre eigenen Ersparnisse zugreifen müssen. Auf diese Weise lassen sich die Bereitstellungszinsen reduzieren oder ganz vermeiden.

Die Auszahlung vor Zuteilung

In einigen Ausnahmefällen ist es möglich, eine Auszahlung vor Zuteilung vornehmen zu lassen. Das ist beispielsweise dann möglich, wenn sich ein Bauvorhaben zerschlagen hat und das bisher angesparte Geld benötigt wird. Um keine unangenehmen Überraschungen zu erleben, ist es ratsam, sich bei Vertragsabschluss mit den Modalitäten zu befassen, die bei einer vorzeitigen Kündigung des Vertrags greifen.

Häufig erheben Banken in einem solchen Fall Gebühren, um ihre Ausfälle zu kompensieren. Auch Bearbeitungsgebühren für die vorzeitige Auflösung können anfallen. Zudem müssen staatliche Förderungen, die genutzt werden sollten, zurückgezahlt werden. Darlehensnehmer sollten sich daher genau überlegen, ob eine solche vorzeitige Auszahlung nicht ein zu hohes Verlustgeschäft für sie wäre.

Vielfältige Zuschüsse

Es gibt unterschiedliche Förderungen, auf die Darlehensnehmer zurückgreifen können. Hierzu gehören beispielsweise die Arbeitgebersparzulage, vermögenswirksame Leistungen oder Wohnungsbauprämien. Diese werden allerdings nur unter bestimmten Bedingungen ausgezahlt. Beispielsweise müssen die Darlehensnehmer die sogenannte Bindungsfrist einhalten, die sieben Jahre beträgt. Diese setzt ein, sobald der Darlehensvertrag offiziell abgeschlossen wurde.

Um staatliche Förderungen in Anspruch nehmen zu können, müssen die vertraglichen Bedingungen eingehalten werden. Ist dies nicht der Fall, müssen die Darlehensnehmer die Förderungen zurückzahlen. Das gilt allerdings nicht, wenn die Bindungsfrist eingehalten wurde, das Geld jedoch für nicht-wohnwirtschaftliche Zwecke eingesetzt wurde.

Fazit

Ein Bauspardarlehen ist ein hilfreiches Tool, um sich eine eigene Immobilie leisten zu können. Es ist wichtig, bei den einzelnen bürokratischen Schritten sorgfältig vorzugehen und sicherzustellen, dass alle notwendigen Dokumente vorhanden sind und alle Fristen eingehalten wurden. Wer sich unsicher ist, kann sich eine professionelle Beratung suchen, die einen bei den einzelnen Phasen von der Idee zum Bauspardarlehen bis hin zur vollständigen Rückzahlung begleitet.

Bei einem Bauspardarlehen handelt es sich immer um ein Projekt, das über mehrere Jahre läuft. Entsprechend ist es wichtig, alle Entscheidungen gut zu überdenken und die jeweiligen Dienstleister und Produkte vor der Auswahl genau zu prüfen. Ein konkreter Finanzierungsplan erleichtert einerseits die Beantragung und Bewilligung eines Darlehens und reduziert gleichzeitig die Gefahr unangenehmer Überraschungen. Es ist aber nicht zwingend nötig, sich an einen einmal gefassten Plan zu halten. Im Laufe mehrerer Jahre können sich neue Ziele und Ansprüche ergeben. Das ändert aber nichts daran, dass ein solcher Finanzierungsplan im Rahmen eines Bauspardarlehens extrem hilfreich ist.

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